Die Immobilienpreise in Deutschland haben sich im zweiten Quartal 2024 erstmals seit fast zwei Jahren stabilisiert. Laut dem aktuellen vdp-Immobilienpreisindex, der vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) herausgegeben wird, verzeichnen sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien eine Seitwärtsbewegung. Der Index stieg im Vergleich zum ersten Quartal 2024 um 0,5 Prozent auf 175,5 Punkte, liegt jedoch immer noch 3,8 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres. Diese Entwicklung deutet auf eine vorläufige Stabilisierung hin, doch eine klare Trendumkehr ist noch nicht in Sicht.
Heterogene Entwicklung bei Wohn- und Gewerbeimmobilien
Die Preisentwicklung im Immobilienmarkt zeigt sich uneinheitlich. Während Wohnimmobilien im Vergleich zum ersten Quartal 2024 eine leichte Erholung mit einem Plus von 0,5 Prozent verzeichneten, sind die Preise im Jahresvergleich weiterhin rückläufig. Besonders bei Gewerbeimmobilien wie Büros und Einzelhandelsobjekten war der Rückgang im Jahresvergleich mit 7,4 Prozent deutlich spürbar. Dennoch gab es im zweiten Quartal 2024 auch hier erstmals wieder eine leichte Aufwärtsbewegung von 0,4 Prozent.
Wohnimmobilien: Stabilisierung bei steigenden Mieten
Die Preise für Wohnimmobilien, insbesondere für Mehrfamilienhäuser und selbst genutztes Wohneigentum, sind im zweiten Quartal 2024 stabil geblieben. Der Rückgang der Preise im Jahresvergleich betrug 2,9 Prozent, was eine deutliche Korrektur nach unten zeigt. Gleichzeitig stiegen jedoch die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern weiter an – im Vergleich zum Vorjahr um 6,1 Prozent und im Quartalsvergleich um 1,4 Prozent. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Knappheit an Wohnraum wider, insbesondere in Metropolregionen, wo die Nachfrage weiterhin hoch ist.
Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp, kommentierte die Situation: „Die Preise haben sich so weit angepasst, dass sie den aktuellen Erwartungen der Investoren entsprechen. Dennoch erwarten wir, dass die Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise noch einige Zeit anhalten wird.“ Die Unsicherheit durch geopolitische Risiken und die schwache Wirtschaftsentwicklung in Deutschland könnten jedoch weiterhin Einfluss auf den Markt nehmen.
Regionale Unterschiede: Die „Top 7“-Städte
In den sieben größten deutschen Städten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – entwickelten sich die Wohnimmobilienpreise unterschiedlich. Während in Städten wie Düsseldorf, München und Stuttgart leichte Preisrückgänge verzeichnet wurden, stiegen die Preise in Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main und Köln leicht an. Im Durchschnitt stiegen die Preise in den „Top 7“-Städten um 0,7 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2024.
Besonders auffällig ist der Anstieg der Neuvertragsmieten in Berlin, das mit 6,9 Prozent den höchsten Zuwachs verzeichnete. Auch in anderen Metropolen wie Frankfurt am Main und München zogen die Mieten deutlich an. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in den deutschen Großstädten.
Gewerbeimmobilien: Anhaltende Preiskorrekturen und steigende Renditen
Der Gewerbeimmobilienmarkt bleibt angespannt, mit deutlichen Preisrückgängen im Jahresvergleich. Besonders Büroimmobilien erlebten einen Rückgang von 7,9 Prozent, während die Preise für Einzelhandelsimmobilien um 5,9 Prozent sanken. Im Vergleich zum Vorquartal gab es jedoch eine leichte Stabilisierung mit einem Anstieg von 0,4 Prozent.
Trotz der Preisrückgänge zeigen die Renditen eine positive Entwicklung. Gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex stiegen die Renditen für Büros um 10,9 Prozent und für Einzelhandelsimmobilien um 9,6 Prozent im Jahresvergleich. Diese Renditeanstiege spiegeln die Anpassung der Preise an das neue Zins- und Bewertungsumfeld wider, das durch die aktuelle wirtschaftliche Situation geprägt ist.
Ausblick: Seitwärtsbewegung als neuer Trend?
Die Stabilisierung der Immobilienpreise im zweiten Quartal 2024 deutet auf eine mögliche Phase der Seitwärtsbewegung hin, die noch einige Quartale andauern könnte. Jens Tolckmitt erwartet keine schnelle Erholung der Immobilienpreise, sondern eine Fortsetzung der aktuellen Entwicklung. Externe Faktoren wie geopolitische Unsicherheiten und eine schwache Wirtschaftsentwicklung könnten die weitere Preisentwicklung beeinflussen.
„Nach zwei Jahren des Abschwungs scheint das Rückschlagpotenzial begrenzt zu sein,“ so Tolckmitt. „Es ist jedoch noch zu früh, von einer Trendumkehr zu sprechen. Vielmehr deutet sich eine Entspannung der schwierigen Lage an, die sich im Laufe des Jahres 2025 festigen könnte.“
Langfristige Perspektiven: Was erwartet den Immobilienmarkt in den kommenden Jahren?
Trotz der aktuellen Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise gibt es Anzeichen dafür, dass sich der Markt in den kommenden Jahren weiterentwickeln könnte. Die entscheidende Frage bleibt, wie die verschiedenen Einflussfaktoren – von Zinsentwicklungen über wirtschaftliche Stabilität bis hin zu politischen Entscheidungen – das Marktgeschehen prägen werden. Experten sind sich einig, dass die deutschen Metropolregionen aufgrund der anhaltenden Urbanisierung und der steigenden Nachfrage nach Wohnraum auch in Zukunft stabile Investitionsmöglichkeiten bieten werden.
Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Baukosten und die Umsetzung politischer Maßnahmen zur Schaffung von neuem Wohnraum sein. Die Bundesregierung hat bereits verschiedene Initiativen gestartet, um den Bau von Wohnungen zu fördern und so der Wohnraumknappheit entgegenzuwirken. Sollten diese Maßnahmen greifen, könnte dies langfristig zu einer Entspannung am Wohnungsmarkt führen, was sich in moderateren Preisentwicklungen widerspiegeln könnte. Gleichzeitig bleiben jedoch die Herausforderungen durch steigende Baukosten und die Verfügbarkeit von Bauland bestehen, was eine schnelle Lösung unwahrscheinlich macht.
Für Gewerbeimmobilien wird die zukünftige Entwicklung stark von der wirtschaftlichen Erholung und der Anpassung an neue Arbeitswelten abhängen. Die Nachfrage nach Büroflächen könnte sich in den kommenden Jahren verändern, da flexible Arbeitsmodelle wie Homeoffice und Coworking Spaces zunehmend an Bedeutung gewinnen. Einzelhandelsimmobilien stehen weiterhin vor der Herausforderung des wachsenden Online-Handels, was zu einer Umstrukturierung dieses Marktsegments führen könnte.
Immobilienpreise in der Stagnationsphase: Was bedeutet das für Käufer und Investoren?
Die derzeitige Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise stellt sowohl für potenzielle Käufer als auch für Investoren eine herausfordernde Situation dar. Während die Phase der rasanten Preisanstiege vorerst gestoppt scheint, herrscht weiterhin Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung des Marktes. Diese Unsicherheiten sind vor allem durch äußere Faktoren bedingt, wie die geopolitischen Spannungen und die schleppende wirtschaftliche Erholung in Deutschland. Für Käufer bietet die aktuelle Stagnation zwar eine Verschnaufpause, aber die weiterhin steigenden Mieten und die hohe Nachfrage in Metropolregionen stellen sie vor neue Herausforderungen.
Investoren müssen in dieser Phase besonders sorgfältig agieren. Die Zeiten hoher Renditen durch steigende Immobilienpreise könnten vorbei sein, und der Fokus verschiebt sich zunehmend auf die Optimierung bestehender Portfolios und die Suche nach stabilen, langfristigen Investitionen. Der Anstieg der Neuvertragsmieten und die stabilen oder gar steigenden Renditen in bestimmten Segmenten, wie bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien, bieten dennoch attraktive Chancen. Allerdings erfordert die aktuelle Marktlage eine erhöhte Risikobewertung und eine genaue Prüfung der Marktbedingungen.
Für Investoren, die in Wohnimmobilien investieren, bleibt die Nachfrage nach Mietobjekten, insbesondere in urbanen Zentren, ein stabilisierender Faktor. Während die Preise möglicherweise nicht mehr so stark steigen wie in den vergangenen Jahren, bieten steigende Mieten und die anhaltende Knappheit an Wohnraum weiterhin interessante Renditemöglichkeiten. Gewerbeimmobilien, insbesondere in den Segmenten Büro und Einzelhandel, sind zwar stärker von den Preiskorrekturen betroffen, doch die jüngsten Entwicklungen deuten darauf hin, dass auch hier eine Stabilisierung möglich ist, sobald sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen klären.
Fazit: Stabilisierung mit Unsicherheiten
Der deutsche Immobilienmarkt zeigt im Jahr 2024 erste Anzeichen einer Stabilisierung, insbesondere im Vergleich zu den starken Preisrückgängen der letzten Jahre. Während die Seitwärtsbewegung bei den Preisen eine gewisse Beruhigung signalisiert, bleiben die Unsicherheiten groß. Die Entwicklung der Mieten, insbesondere in Metropolregionen, sowie die langfristige Preisentwicklung von Gewerbeimmobilien werden maßgeblich davon abhängen, wie sich die wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen in den kommenden Monaten gestalten.
Für Investoren und Marktteilnehmer bedeutet dies, dass eine sorgfältige Beobachtung der Markttrends und eine flexible Anpassung an neue Entwicklungen entscheidend sein werden, um Chancen zu nutzen und Risiken zu minimieren.